L’augmentation CSG prévue dans le cadre de la LFSS touche surtout les loueurs en meublé relevant du statut de loueur non professionnel, lorsque leurs revenus locatifs dégagent un résultat imposable. Le taux global des prélèvements sociaux passerait de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus concernés, soit une hausse de 1,4 point.
Augmentation CSG : les loueurs en meublé non professionnels en première ligne
La mesure vise principalement les revenus du patrimoine. Dans la pratique, les LMNP imposés sur un bénéfice tiré de la location meublée sont donc les plus directement exposés à cette hausse de CSG.
Un propriétaire qui loue un studio meublé et déclare un résultat taxable verra ses prélèvements sociaux augmenter sur cette base. L’impact dépendra donc moins du loyer encaissé que du bénéfice retenu pour l’impôt.
Location meublée au micro-BIC : une hausse plus visible
Au régime micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire avant taxation. Si un loueur non professionnel déclare 12 000 euros de recettes avec une base imposable de 6 000 euros, la hausse de 1,4 point représente 84 euros supplémentaires.
Ce montant reste variable, mais le principe est clair : dès qu’un bénéfice imposable existe, la fiscalité immobilière devient un peu plus lourde.
Régime réel : pourquoi certains LMNP ne paieront pas plus
La hausse ne s’applique pas aux loyers bruts, mais au résultat fiscal. Les bailleurs au régime réel peuvent déduire leurs charges, intérêts d’emprunt, frais de gestion et amortissements.
Lorsque ces déductions absorbent les loyers, le résultat imposable devient nul. Dans ce cas, il n’y a pas de prélèvements sociaux supplémentaires, même avec une CSG rehaussée.
Loueur professionnel : un traitement différent
Le loueur professionnel ne relève pas toujours du même mécanisme, car son activité peut déjà être soumise à des charges sociales. La hausse annoncée concerne d’abord les revenus du patrimoine, ce qui distingue nettement le LMP du LMNP.
Pour les bailleurs proches du seuil entre statut professionnel et non professionnel, le classement fiscal devient central. Une même activité de location meublée peut produire des effets différents selon le statut retenu.
Revenus locatifs déclarés en 2026 : le calendrier à surveiller
La hausse doit s’appliquer à l’imposition des revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026. Les revenus locatifs issus d’une activité LMNP bénéficiaire seraient donc concernés sans période transitoire spécifique.
Un bailleur ayant dégagé 9 000 euros de bénéfice imposable supporterait un surcoût de 126 euros lié à la hausse de 1,4 point. À l’inverse, un résultat ramené à zéro par les charges et amortissements neutralise l’effet de la mesure.
Les profils réellement touchés par la hausse de CSG
Les plus concernés sont les loueurs en meublé non professionnels au micro-BIC et ceux au réel qui dégagent un bénéfice taxable. Les bailleurs déficitaires ou sans résultat imposable devraient être peu ou pas affectés.
Le point décisif reste donc le calcul fiscal final. Dans cette nouvelle étape de fiscalité immobilière, ce n’est pas seulement le montant des loyers qui compte, mais la base réellement soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
